수도권에서 외국인의 주택 매수를 지켜보신 분이라면, 이 제도 시행 1년이 다가온다는 걸 알아두실 필요가 있습니다. 만료를 코앞에 두고 지정 범위부터 실제 효과까지 정리해봤습니다.

외국인 토지거래허가구역이란 정확히 무엇인가요?

외국인이 지정구역 내 주택을 매수할 때 사전에 시·군·구청의 허가를 받아야 하는 제도입니다. 사전 허가 없는 거래계약은 효력이 발생하지 않아, 결과적으로 허가 없이는 주택을 취득할 수 없습니다.

허가 대상 용도는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택입니다. 허가 대상자인 ‘외국인 등’에는 대한민국 국적이 없는 개인뿐 아니라 외국 법령에 따라 설립된 법인·단체, 그리고 외국인이 자본금·의결권의 2분의 1 이상을 보유한 법인·단체까지 포함됩니다.

지정 범위, 어디까지일까요?

지역	지정 범위
서울특별시	전역(25개구)
경기도	23개 시·군
인천광역시	7개구

※ 국토교통부공고 제2025-1058호 기준

허가받으면 아무 조건 없이 살 수 있나요?

아닙니다. 허가구역 내 주택을 거래하려는 외국인은 취득 후 2년 동안 실거주가 가능한 경우에만 거래할 수 있습니다. 즉 임대 목적이나 투자 목적만으로는 허가를 받기 어려운 구조입니다.

여기에 더해 허가를 받아 주택을 취득한 경우, 거래신고 시 자금조달계획서와 입증서류를 제출해야 합니다. 해외 차입금, 예금조달액, 해외금융기관명 등 해외자금 조달 내역과 국내 자금 조달 내역까지 구체적으로 기재해야 하는 만큼, 자금 출처 검증이 훨씬 까다로워졌습니다.

실제로 효과는 있었을까요?

국토부가 지정 이후 시행 첫 3개월(9~11월) 외국인 주택거래 추이를 분석한 결과, 수도권 지역의 외국인 주택거래가 전년 같은 기간보다 40% 감소했습니다(1,793건→1,080건). 특히 비거주 외국인의 주택거래로 볼 수 있는 위탁관리인 지정거래는 98% 급감했습니다(56건→1건).

위탁관리인 지정거래가 98%나 줄었다는 건, 실거주 목적이 아닌 투자·임대 목적의 외국인 매수가 크게 억제됐다는 의미로 해석할 수 있습니다.

앞으로 어떻게 될까요?

지정 기간은 2026년 8월 25일까지입니다. 국토부는 지정 당시부터 향후 시장 상황을 고려해 필요시 기간 연장을 검토하겠다고 밝힌 바 있습니다. 40% 감소라는 뚜렷한 효과가 확인된 만큼, 만료 시점에 연장 없이 종료될 가능성은 낮아 보입니다.

청약 전 체크포인트

자주 묻는 질문

출처: 국토교통부공고 제2025-1058호, 국립중앙도서관 정책정보포털, 한국세정신문, 법무법인 김·장 인사이트