무슨 일이 있었나

수도권에 사는 30대 A씨는 전셋집 보증금이 크게 오르자 같은 단지의 기존 아파트를 매매로 사기로 계약했습니다. 그런데 정작 은행에서 잔금대출이 나오지 않아 계약금을 잃을 위기에 놓였습니다. 이미 살던 전셋집도 중개수수료를 내고 나가기로 한 상태라, 진퇴양난의 상황입니다.

금융위원회는 가계대출 총량 규제로 빚어진 잔금대출난을 풀기 위해, 잔금대출 일부를 총량 관리 대상에서 제외하는 방안을 검토하고 있습니다. 다만 지원 대상을 입주를 앞둔 신축 아파트로 한정하고, 기존 아파트 매수자는 제외할 가능성이 큽니다. 지난해 6·27 대출규제 이전에 청약해 입주를 준비한 사람과, 규제 이후 기존 아파트를 매수한 사람을 같은 기준으로 볼 수 없다는 게 당국의 판단입니다.

신축 vs 기존 아파트, 뭐가 다르게 적용되나

계약금 손실, 실제로 얼마나 될까 — 직접 계산해보면

기존 아파트 매매 계약의 계약금은 통상 매매가의 10% 안팎으로 잡습니다. 매매가 8억원짜리 아파트를 계약했다고 가정하면, 계약금은 약 8,000만원입니다. 잔금대출이 막혀 잔금을 치르지 못하고 계약이 파기되면, 이 계약금 8,000만원을 고스란히 날릴 수 있습니다.

여기에 A씨 사례처럼 기존 전셋집을 정리하며 낸 중개수수료까지 더하면, 잔금대출 하나가 막혔을 뿐인데 수천만원대 손실이 순식간에 발생하는 구조입니다. 같은 조건에서 신축 아파트 입주자는 은행이 대출 한도를 별도로 배정해가며 잔금 집행을 지원받는다는 점과 비교하면, 체감되는 형평성 격차는 더 크게 다가올 수밖에 없습니다.

은행권은 실제로 어떻게 움직이고 있나

금융당국은 지난달 28일 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)을 불러 신축 아파트 실수요자의 잔금대출이 차질 없이 집행되도록 협조를 요청했습니다. 이에 따라 신한은행은 특정 신축 단지에 대출 한도 1,000억원을 추가 배정했고, 국민은행은 500억원에서 최대 1,000억원까지 늘리는 방안을 검토하고 있습니다. 다른 은행들도 비슷한 규모의 추가 배정을 검토 중인 것으로 알려졌습니다.

한편 지난달 시중은행 주택담보대출은 11개월 만에 가장 큰 폭으로 늘었습니다. 5대 은행의 가계대출 잔액은 한 달 새 3조 8,261억원 늘어난 778조 7,869억원을 기록했고, 이 중 주담대 잔액은 2조 2,831억원 증가한 617조 4,287억원으로 지난해 8월 이후 최대 증가 폭을 나타냈습니다. 대출 총량 자체가 이미 빠르게 늘고 있는 상황에서 신축 물량까지 별도로 배정해야 하는 만큼, 기존 아파트 매수자 쪽 문턱이 더 높아질 수밖에 없는 구조입니다.

LTV 완화는 왜 배제됐나

당국은 청년·신혼부부 등 실수요자 지원 방안으로 주택담보대출비율(LTV)을 완화하는 방안은 배제한 것으로 알려졌습니다. 주택 공급이 부족한 상황에서 LTV까지 완화하면 대출 한도가 늘어난 만큼 매수 심리를 자극해 집값을 밀어올릴 수 있다는 우려 때문입니다. 즉 당국의 기본 방향은 “대출 한도를 넓히는 방식”이 아니라 “특정 대상에게 총량 규제를 예외적으로 풀어주는 방식”에 가깝습니다.

이런 분들은 이렇게 대응하세요

• 기존 아파트 매매 계약을 앞두고 있다면: 잔금대출 가능 여부를 계약 전에 반드시 확인하고, 여의치 않다면 상호금융·2금융권 등 대안 금융기관도 함께 알아보는 게 안전합니다.
• 이미 계약금을 낸 상태라면: 계약 해제 시 위약금 조항과 계약금 반환 가능 여부를 미리 확인해두는 게 손실을 최소화하는 방법입니다.
• 신축 아파트 입주를 앞두고 있다면: 은행별로 추가 한도 배정 여부와 규모가 다르니, 여러 은행의 조건을 비교해 유리한 곳을 선택하는 게 좋습니다.

놓치기 쉬운 부분

이번 완화안이 확정되더라도 소급 적용 여부는 아직 불투명합니다. 이미 계약을 맺고 잔금대출이 막힌 상태인 기존 아파트 매수자에게 이번 대책이 소급 적용될지, 아니면 앞으로의 정책 방향만 바뀌는 것인지는 이달 중순 발표될 구체안을 확인해야 정확히 알 수 있습니다.

결론

신축 아파트 잔금대출을 풀어주는 방향 자체는 주택 공급과 입주 정상화를 위해 필요한 조치입니다. 다만 같은 시기에 계약을 맺은 기존 아파트 매수자가 대출 문턱에 막혀 계약금 수천만원을 잃을 위기에 놓인다면, 이는 정책의 형평성 문제로 이어질 수밖에 없습니다. 기존 아파트 매매를 앞두고 있다면 이달 중순 발표될 구체안을 반드시 확인하고 자금 계획을 다시 점검하는 게 안전합니다.