✓ 최근 “증여받은 아파트 공동명의 요구하는 남편” 사연이 화제가 되며 검색량 급증
✓ 배우자에게 지분을 증여하면 6억원까지 세금이 없지만, 그 이상은 세율 10%부터 과세된다
✓ 대출을 끼고 지분을 넘기는 “부담부증여”는 증여세는 줄지만 양도세 폭탄으로 돌아올 수 있다
왜 지금 이 검색어가뜨는가
최근 한 온라인 커뮤니티에 결혼 1년 차 부부의 사연이 올라왔다. 친정에서 서울 신축 아파트(시세 14억원 상당)를 아내 명의로 증여받았는데, 남편이 “함께 대출(2억원)을 갚고 있으니 공동명의로 바꾸자”고 요구하면서 매일 다투다 각방까지 쓰게 됐다는 내용이다. 이 사연이 확산되면서 “공동명의 하면 세금이 얼마나 나오는지”, “지금이라도 지분을 넘기는 게 맞는지” 같은 실질적인 궁금증으로 검색이 이어지고 있다.
단순히 “공동명의가 좋다/나쁘다”가 아니라, 이미 한 사람 명의로 되어 있는 부동산을 배우자에게 나눠줄 때 세금이 얼마나 나오는지가 핵심이다. 이건 신혼부부뿐 아니라 결혼 여러 해가 지난 부부에게도 똑같이 적용되는 문제다.
직접 계산 1: 순수하게 지분만 증여하는 경우
배우자에게 재산을 증여할 때는 10년간 6억원까지 증여세가 없다(배우자 증여재산공제). 14억원 아파트의 50% 지분, 즉 7억원어치를 남편에게 넘긴다고 가정해보자.
- 증여가액: 7억원
- 배우자 공제: 6억원
- 과세표준: 1억원
- 증여세율(1억원 이하 구간): 10%
- 산출세액: 1,000만원
- 신고세액공제(3%) 적용 후: 약 970만원
여기에 취득세도 별도로 붙는다. 무상으로 지분을 취득하는 경우 통상 3.5~4%대 세율이 적용되므로(주택 수·조정대상지역 여부에 따라 달라질 수 있음), 7억원 지분 기준으로 약 2,500만원 안팎이 추가로 발생할 수 있다.
직접 계산 2: 대출을 같이 넘기는 “부담부증여”인 경우
만약 함께 갚고 있는 2억원 대출 중 1억원을 남편이 명의상 인수하는 조건으로 지분을 넘긴다면 계산이 완전히 달라진다.
- 증여가액: 7억원 – 채무 인수분 1억원 = 6억원
- 배우자 공제: 6억원
- 과세표준: 0원 → 증여세는 발생하지 않는다
다만 여기서 끝이 아니다. 아내 입장에서는 1억원어치 채무를 남편이 대신 떠안은 것이므로, 이 부분은 세법상 “유상 양도”로 본다. 즉 1억원에 대해 양도소득세가 별도로 과세될 수 있다. 이 아파트를 증여받은 지 2년이 안 됐다면(보유기간 미달) 단기 양도세율이 적용돼 세율이 60~70%까지 뛸 수 있다. 증여세 970만원을 아끼려다 양도세로 더 큰 금액을 낼 수도 있는 구조다.
단독명의 vs 공동명의, 종합부동산세는 어떻게 다른가
이 아파트에 나중에 종부세가 부과되는 상황을 가정하면 방식이 두 가지로 갈린다.
| 구분 | 단독명의 1주택자 | 공동명의 1주택자 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 12억원 (특례 선택 시) | 각자 9억원씩, 합산 18억원 |
| 세액공제(고령자·장기보유) | 적용 가능 | 특례 선택 안 하면 적용 불가 |
| 선택 방식 | 자동 적용 | 매년 9월 16~30일 특례 신청 필요 |
공제 금액만 보면 공동명의(합산 18억원)가 더 커 보이지만, 나이가 많고 오래 보유한 경우라면 단독명의 특례의 세액공제가 더 유리할 수 있다. 이건 공시가격, 나이, 보유기간에 따라 케이스마다 달라지기 때문에 두 가지 방식으로 각각 계산해보고 비교하는 게 정석이다. 참고로 2026년 2월 27일 이후부터는 지분율과 상관없이 부부가 합의해서 납세의무자를 정할 수 있도록 제도가 바뀌었다.
이런 사람은 이렇게
- 증여받은 지 얼마 안 된 사람: 지금 지분을 넘기면 양도세 비과세 요건(2년 보유)을 못 채워 부담부증여가 오히려 불리할 수 있다. 순수 증여로 진행하고, 6억원 공제 한도 안에서 조절하는 게 안전하다.
- 결혼 여러 해가 지나 대출을 다 갚아가는 부부: 채무가 거의 남지 않았다면 부담부증여의 실익이 적으므로 순수 증여가 계산이 단순하고 유리한 경우가 많다.
- 종부세 대상이 될 만큼 고가 주택인 경우: 공동명의 전환 전에 반드시 단독명의 특례 vs 공동명의 인별공제 두 가지로 세액을 미리 계산해봐야 한다.
놓치기 쉬운 부분
부부라도 재산을 나누는 건 “가족 간이니까 괜찮다”고 넘길 문제가 아니다. 증여재산공제 6억원은 10년 합산 한도이기 때문에, 과거 10년 안에 이미 다른 재산을 증여받았다면 한도가 그만큼 줄어든다. 또한 이혼 시 재산분할과 증여는 세법상 완전히 다르게 취급된다는 점도 챙겨야 한다. 재산분할은 원칙적으로 증여세가 없지만, 혼인 중에 미리 지분을 나누는 것은 증여로 과세된다는 차이가 있다.
결론
배우자에게 지분을 넘길 때 6억원까지는 세금이 없다는 점은 맞지만, 그 이상은 세율이 바로 붙고 취득세까지 더해지면 생각보다 큰 금액이 나온다. 대출을 끼워 넘기는 부담부증여는 증여세를 줄일 수 있지만 양도세로 되돌아올 수 있는 만큼, 반드시 두 가지 시나리오를 다 계산해보고 결정해야 한다.
FAQ
Q. 배우자 증여재산공제 6억원은 언제 다시 채워지나요?
10년 단위로 갱신된다. 즉 10년 전 증여 이력이 있다면 그만큼 한도가 줄어든 상태다.
Q. 공동명의로 하면 무조건 세금이 줄어드나요?
아니다. 종부세는 공시가격·나이·보유기간에 따라 단독명의가 더 유리한 경우도 많다. 반드시 두 가지 방식을 계산해서 비교해야 한다.
Q. 부담부증여를 하면 무조건 유리한가요?
아니다. 보유기간이 2년 미만이면 양도세 비과세 요건을 못 채워 오히려 세금이 더 많이 나올 수 있다.
Q. 공동명의 신청은 언제 해야 하나요?
종부세 공동명의 1주택자 특례는 매년 9월 16일~30일에 관할 세무서에 신청해야 한다.