✓ 목돈 2억을 전세보증금으로 묶어두는 대신 투자하면, 5년 후 자산이 약 3,900만원 더 많아집니다 (연 4% 수익률 가정)
✓ 투자수익률을 3.5%로 낮게 잡아도 월세가 유리하고, 6%로 잡으면 격차가 6,000만원까지 벌어집니다
✓ 전세자금대출을 끼고 있다면 이 격차는 더 커집니다 — 이자비용만큼 전세가 추가로 불리해지기 때문입니다
왜 이 비교가 필요한가
“목돈이 있으면 전세, 없으면 월세”라는 통념은 목돈을 그냥 묶어둔다는 전제에서만 성립합니다. 실제로는 목돈이 있어도 월세를 살면서 그 돈을 투자할 수 있고, 반대로 전세도 대출을 끼는 경우가 대부분입니다. 이 둘을 같은 조건에서 비교하지 않으면 숫자가 왜곡됩니다. 이 글은 자기자본만 있는 경우와 대출을 낀 경우를 나눠서, 5년 후 실제 손에 쥐는 자산이 얼마나 차이나는지 직접 계산했습니다.
계산 조건
- 전세: 보증금 2억, 자기자본으로 조달 (대출 없음 가정)
- 월세: 보증금 2,000만원 + 월세 80만원, 나머지 1억 8,000만원은 투자
- 투자수익률: 연 4% (예금·채권형 상품 수준의 보수적 가정)
- 기간: 5년, 월세는 5년간 인상 없다고 가정 (단순화)
- 전세보증금 반환 리스크, 집값 변동은 이번 계산에서 제외 (별도 항목에서 다룸)
직접 계산
월세 옵션 — 1억 8,000만원을 5년간 투자했을 때
1억 8,000만원 × (1.04)⁵ = 1억 8,000만원 × 1.2167 = 2억 1,900만원
투자수익 = 2억 1,900만원 − 1억 8,000만원 = 약 3,900만원
5년 후 자산
| 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금 회수 | 2억 원 | 2,000만 원 |
| 투자자산 (5년 후) | 0원 (투자 안 함) | 2억 1,900만 원 |
| 5년간 지출한 월세 | 0원 | 4,800만 원 (이미 소비, 자산 아님) |
| 5년 후 순자산 | 2억 원 | 2억 3,900만 원 |
| 자산 차이 | — | +3,900만 원 |
숫자만 보면 월세가 유리해 보이지만, 이건 투자수익률을 4%로 가정했을 때 얘기입니다. 이 가정이 흔들리면 결과도 흔들립니다.
조건별 비교 — 투자수익률에 따라 격차가 어떻게 변하나
| 투자수익률 | 5년 후 투자자산 | 순자산 차이 (월세 − 전세) |
|---|---|---|
| 3.5% (예금 수준) | 2억 1,378만원 | +3,378만원 |
| 4.0% (기본 가정) | 2억 1,900만원 | +3,900만원 |
| 6.0% (배당형 ETF 등) | 2억 4,088만원 | +6,088만원 |
투자수익률이 3.5%까지 낮아져도 월세가 여전히 유리합니다. 이 계산의 핵심 전제는 “1억 8,000만원을 실제로 투자에 넣고 5년간 유지하느냐”입니다. 목돈을 손에 쥐고도 투자하지 않고 그냥 통장에 두면 이 격차는 사라집니다.
전세자금대출을 낀 경우 — 격차가 더 벌어집니다
자기자본 없이 전세자금대출로 2억을 전액 조달한다면 계산이 달라집니다.
전세자금대출 금리 3.8% 가정, 5년간 이자만 납부 시
2억 × 3.8% × 5년 = 이자 총액 3,800만원
이 경우 전세는 보증금 2억을 그대로 반환받더라도, 이미 이자로 3,800만원을 지출한 상태입니다. 4% 투자수익률 기준 월세와의 격차는 3,900만원 + 3,800만원 = 약 7,700만원까지 벌어집니다.
즉 목돈이 없어서 대출을 껴야 하는 상황이라면, 전세보다 월세가 유리한 폭이 훨씬 커집니다.
이런 사람은 이렇게
목돈 2억을 자기자본으로 갖고 있다면 → 투자수익률 3.5% 이상을 안정적으로 낼 자신이 있으면 월세+투자가 유리합니다. 다만 실제로 투자를 실행하고 유지할 규율이 없다면 이 계산은 의미가 없습니다.
전세자금대출을 받아야 하는 상황이라면 → 이자비용이 그대로 손실로 잡히기 때문에, 월세 쪽 셈법이 훨씬 유리해집니다. 대출 없이 살 수 있는 방법을 먼저 고민해볼 가치가 있습니다.
투자에 자신이 없거나 원금 손실이 부담스럽다면 → 전세가 심리적으로 안전한 선택입니다. 이 계산은 수익률 가정이 틀리면 뒤집힙니다.
놓치기 쉬운 부분
이 계산은 전세보증금 반환 리스크를 포함하지 않았습니다. 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우, 전세는 이 계산과 별개로 훨씬 큰 리스크를 안고 있습니다. 전세보증보험 가입 여부를 반드시 확인해야 합니다.
또한 월세 인상 가능성도 빠져 있습니다. 5년간 월세가 그대로라는 가정은 현실적이지 않을 수 있고, 갱신 시점마다 5% 내외 인상이 반영되면 월세 옵션의 유리함이 줄어듭니다.
마지막으로 투자 실행력입니다. 계산상 유리해도 실제로 매달 그 돈을 투자에 넣지 않으면 숫자는 의미가 없습니다.
결론
목돈을 자기자본으로 갖고 있다면, 전세보증금으로 묶어두는 것보다 월세를 살면서 그 돈을 투자하는 쪽이 5년 후 약 3,900만원(4% 수익률 기준) 더 유리합니다. 대출을 껴야 하는 상황이라면 이 격차는 7,000만원대까지 벌어집니다. 다만 이 계산은 투자수익률 가정과 실행력에 전적으로 의존하므로, 원금 손실을 감당할 수 없거나 투자를 꾸준히 실행할 자신이 없다면 전세의 심리적 안정성이 더 큰 가치를 가질 수 있습니다.
FAQ
Q. 전세보증금을 은행 예금에 넣어두면 안 되나요?
전세를 선택하면 보증금은 임대인에게 지급되므로 본인이 예치할 수 없습니다. 예금으로 운용하려면 월세를 선택하고 목돈을 직접 투자에 넣어야 합니다.
Q. 월세 옵션의 투자수익률을 왜 4%로 가정했나요?
예금·채권형 상품 수준의 보수적인 가정입니다. 주식형 ETF 등 변동성이 큰 자산을 쓰면 수익률이 더 높아질 수 있지만 원금 손실 가능성도 함께 커집니다.
Q. 전세자금대출 금리 3.8%는 어떻게 정한 건가요?
2026년 기준 시중은행 전세자금대출 평균 금리 수준을 반영한 가정치입니다. 실제 금리는 신용도와 은행별 조건에 따라 다르니 본인 조건으로 다시 계산해봐야 합니다.
Q. 월세가 5년간 오르지 않는다는 가정은 비현실적이지 않나요?
현실적으로는 갱신 시점마다 인상이 발생할 수 있습니다. 이 글은 계산의 기본 구조를 보여주기 위한 단순화된 가정이며, 실제 적용 시 예상 인상률을 반영해 다시 계산하는 걸 권장합니다.