이번 개편, 핵심이 뭐예요?

정부가 지난 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안의 부동산 파트 핵심은 딱 하나예요. “집을 몇 채 갖고 있냐”보다 “그 집에 실제로 사느냐”를 더 중요하게 본다는 겁니다. 지금까지는 1세대 1주택자면 보유 기간과 상관없이 기본공제 12억 원을 똑같이 받았는데, 앞으로는 실거주 여부에 따라 공제 금액 자체가 달라져요.

그래서 얼마부터 세금을 내는 거예요?

1세대 1주택자 기준으로 종부세 과세 기준선은 공시가격 14억 원, 시가로 치면 대략 20억 원이에요. 이 선을 넘지 않으면 애초에 종부세 자체가 안 나옵니다. 지금까지 이 정도 가격대 1주택자는 크게 신경 안 쓰던 세금인데, 앞으로도 큰 틀은 비슷하게 유지되는 셈이에요.

문제는 이 기준선을 넘긴 집, 그리고 넘기지 않았어도 실거주를 안 하는 집이에요.

실거주냐 아니냐로 왜 이렇게 차이가 날까요?

이번 개편에서 가장 중요한 숫자가 바로 이거예요. 기본공제가 실거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원으로 갈립니다. 같은 집을 갖고 있어도 그 집에 실제로 살고 있느냐, 아니면 전세를 주거나 비워두고 다른 곳에 사느냐에 따라 공제받는 금액이 5억 원이나 차이 난다는 뜻이에요.

쉽게 말하면 이런 겁니다. 공시가격 12억 원짜리 집이 있다고 해볼게요. 실거주자라면 기본공제 14억 원을 받으니 과세표준이 아예 안 잡혀서 종부세가 안 나와요. 그런데 같은 집을 비거주로 보유하고 있다면 기본공제가 9억 원이라 12억에서 9억을 뺀 3억 원 구간에 대해서는 세금이 붙습니다. 집값은 똑같은데 실거주 여부 하나로 세금 유무가 갈리는 거죠.

내 집, 이 표로 자가진단 해보세요

구분	기본공제	체감 기준
1주택 + 실거주	14억 원	공시가 14억(시가 약 20억)까지 사실상 비과세
1주택 + 비거주(전세 등)	9억 원	공시가 9억 초과 시점부터 과세 시작
고가주택(시가 30억 안팎)	–	이 구간부터 세 부담 본격 증가 구간 진입

내 집이 공시가격 14억 원 아래이고 실제로 거주 중이라면 이번 개편으로 크게 달라질 게 없어요. 반대로 공시가 9억~14억 사이인데 전세를 주고 다른 곳에 살고 있다면, 예전엔 없던 세금이 새로 생길 수 있으니 확인이 필요합니다.

세부담 상한도 같이 올랐어요

종부세는 전년 대비 세액이 갑자기 너무 많이 늘지 않도록 상한선을 두고 있는데, 이 상한이 150%에서 200%로 올라갑니다. 작년에 100만 원 냈다면 원래는 올해 최대 150만 원까지만 낼 수 있었는데, 이제는 최대 200만 원까지 낼 수 있게 된다는 뜻이에요. 고가주택이나 비거주 주택을 보유한 분들은 실제 체감하는 인상 폭이 예상보다 클 수 있습니다.

다주택자는 어떻게 되나요?

종부세 부담이 커지는 것과 별개로, 다주택자를 위한 숨통도 하나 트여줍니다. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과세율이 2028년까지 한시적으로 15~20%p 완화돼요. 다만 2029년 양도분부터는 다시 원래의 고율 중과세로 돌아가기 때문에, 매도를 고민 중인 다주택자라면 이 완화 기간 안에 처분할지, 계속 보유할지 미리 계산해보는 게 좋습니다.

이거 언제부터 적용되는 거예요?

아직 국회 논의를 거쳐야 하는 개편안 단계라, 세부 수치는 연말 정기국회 과정에서 조정될 여지가 있어요. 큰 방향(실거주 우대, 고가·비거주 부담 강화)이 바뀔 가능성은 낮지만, 정확한 공제 금액이나 시행 시기는 확정안이 나올 때까지 지켜볼 필요가 있습니다.