무슨 일이 있었나

손예진은 2022년 8월 강남역과 신논현역 사이 노후 상가를 244억 원에 매입했다. 기존 건물을 철거하고 연면적 약 219평, 지하 1층~지상 5층 규모로 신축했는데, 공사비로 25억~38억 원이 추가 투입된 것으로 추정된다. 투입 총액만 270억 원대에 이르는 프로젝트였다.

문제는 준공 이후였다. 층별 임대와 개별 임대를 추진했지만 반년 넘게 임차인을 찾지 못했고, 결국 대형 메디컬 브랜드가 건물 전체를 통째로 임차하는 방식으로 전략을 바꿔서야 공실을 해소했다.

숫자로 뜯어보는 이자 부담

매입 당시 설정된 채권최고액은 180억 원, 실제 대출금은 약 150억 원 수준으로 업계는 추정한다. 금리 4~5%를 적용하면 이런 구조가 나온다.

공실 상태에서 반년만 버텨도 이자만 3억 원 가까이 그냥 빠져나가는 구조다. 임대수익이 없는 상태에서 이자를 감당해야 하니, 왜 통임대라도 서둘러야 했는지 숫자로 보면 명확해진다.

기회비용까지 따져보면

왜 강남에서도 공실이 늘어나는가

왜 임대가 안 나갔을까. 신축 빌딩은 감가상각과 대출이자를 감안해 임대료를 높게 책정할 수밖에 없는데, 이 임대료 수준을 감당할 개별 임차인을 강남 한복판에서도 찾기가 예전만큼 쉽지 않아졌다.

왜 하필 지금 이런 사례가 늘었을까. 고금리 기조가 장기화되면서 건물주 입장에서는 공실 기간의 이자 부담이 임대료를 낮추는 것보다 더 아프게 느껴지는 구조가 됐다. 반면 임차인 입장에서는 경기 둔화 국면에서 신규 확장에 더 신중해졌다.

왜 통임대로 방향을 트는가. 층별로 여러 임차인을 채우려면 공실 리스크가 분산되지만 관리 부담과 공실 발생 확률도 그만큼 커진다. 반면 하나의 대형 임차인에게 통째로 맡기면 수익률은 다소 낮아져도 공실 리스크 자체가 사라진다. 이자 부담이 큰 시기일수록 안정성을 택하는 쪽으로 건물주들의 계산이 기울고 있는 셈이다.

층별임대 vs 통임대, 뭐가 다른가

5년 후를 생각한다면

이런 사람은 이렇게 체크하세요

• 상업용 빌딩 투자를 검토 중이라면 — 매입가 대비 대출 비중을 낮게 가져가야 공실기 이자 부담을 버틸 여력이 생긴다
• 신축·리모델링을 계획한다면 — 준공 후 공실 기간을 최소 6개월~1년으로 잡고 이자 시뮬레이션을 미리 해두는 게 안전하다
• 이미 공실로 어려움을 겪고 있다면 — 손예진 사례처럼 층별임대 고집보다 통임대 전환을 대안으로 검토할 시점일 수 있다

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