2026 세제개편안 · 종합부동산세
종부세 40억 넘으면 세율 얼마나 오르나
2028년 단일세율표 완전정리
핵심 요약
✓ 2028년부터 종부세는 주택 수가 아니라 주택가액 기준 단일세율표(7단계)가 전면 적용됩니다
✓ 시가 40억원(공시가격 28억원)부터는 세율이 눈에 띄게 뛰는 사실상의 중과 구간이 시작됩니다
✓ 실거주 1주택자는 시가 20억원 미만이면 종부세 자체가 면제되고, 20억~30억원 구간은 오히려 세액이 줄어듭니다
과세 기준이 통째로 바뀐다
지금까지 종부세는 “주택을 몇 채 가지고 있는가”가 세율을 가르는 핵심 기준이었어요. 10억원짜리 주택 3채를 가진 사람과 30억원짜리 주택 1채를 가진 사람이 서로 다른 세율표를 적용받는 구조였죠. 정부는 이 형평성 문제를 해소하겠다며 과세 기준 자체를 주택 수에서 전체 주택가액으로 바꾸기로 했어요.
이 변화는 2027년 중간 단계를 거쳐 2028년부터 완전히 정착돼요. 즉 2028년 이후에는 1주택자든 다주택자든, 보유한 주택 전체 가액이 얼마인지에 따라 동일한 세율표를 적용받게 되는 거예요.
2028년 종부세 단일세율표
여기서 과세표준은 시가가 아니라, 공시가격에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율(1주택자 기준 60%)을 곱한 금액이에요. 실거주 1주택 공제는 14억원, 비거주 1주택 공제는 9억원으로 조정돼요.
직접 계산해본 시가대별 종부세
실거주 1주택자를 기준으로, 공시가격이 시가의 약 70% 수준이라고 가정하고 단순 계산해봤어요. 실제 공정시장가액비율 확정치나 세액공제(고령자·장기보유 공제 등)에 따라 최종 금액은 달라질 수 있으니, 아래는 어디까지나 흐름을 보여주는 예시예요.
숫자로 보면 시가 30억원에서 40억원으로 올라갈 때 종부세가 약 234만원에서 672만원으로, 40억원에서 50억원으로 갈 때는 672만원에서 1,152만원으로 뛰어요. 시가 구간이 10억원씩 올라갈 때마다 세액이 거의 2배 가까이 늘어나는 흐름이 시가 40억원 부근부터 뚜렷해지는 거예요.
왜 40억원이 기준선인가
시가 40억원은 공시가격으로 환산하면 약 28억원 수준이에요. 이 구간부터 과세표준이 25억원을 넘어서면서 세율이 2.0%에서 3.0%로 뛰는 구간에 진입하기 시작해요. 정부가 시가 40억원 이상을 ‘핀셋 증세’ 대상으로 설명한 것도 이 세율 도약 구간과 맞물려 있어요. 이 개편으로 최소 16만 8,000호의 세 부담이 늘어날 것으로 전망돼요.
시가 구간별 실거주 1주택자 체감
20억원 미만 — 종부세 완전 면제, 이번 개편의 최대 수혜 구간
20억~30억원 — 기존보다 세액이 오히려 줄어드는 구간
30억~40억원 — 세액 변동이 상대적으로 제한적인 구간, 다만 40억원에 가까워질수록 인상 압력이 커짐
40억원 초과 — 세율 인상이 본격적으로 반영되는 중과 구간
비거주·다주택자는 더 일찍부터 부담이 커진다
위 표는 실거주 1주택자 기준이에요. 비거주 1주택자나 다주택자는 공제금액이 9억원으로 더 낮게 적용되기 때문에, 같은 시가 구간이라도 과세표준이 더 크게 잡혀서 세 부담이 20억원대부터 이미 늘어나기 시작해요. 실거주 여부에 따라 같은 40억원짜리 주택이라도 세 부담 차이가 상당히 커진다는 뜻이에요.
이런 분은 이렇게
시가 20억원 미만 실거주 1주택자 — 종부세 부담이 없어지는 구간이라 이번 개편의 실질 수혜자에 해당해요
시가 30억~40억원 사이 보유자 — 지금 당장은 변동이 크지 않지만, 향후 집값 상승 시 40억원 중과 구간 진입 가능성을 염두에 둬야 해요
시가 40억원 이상 초고가 1주택 보유자 — 종부세 중과가 본격 적용되는 구간이라, 양도 계획이 있다면 세금 변화 일정(2027~2028년)에 맞춰 시점을 검토할 필요가 있어요
비거주·다주택자 — 공제금액이 더 낮아 시가 20억원대부터 부담이 커지므로, 임대 전환이나 매각 등 대응 전략을 미리 세워두는 게 좋아요
결론
2028년부터 시행되는 종부세 단일세율표는 시가 20억원 미만 실거주자에게는 확실한 감세, 40억원 이상 보유자에게는 확실한 증세로 방향이 나뉘어요. 특히 시가 40억원은 세율이 2.0%에서 3.0%로 도약하는 구간과 맞물려 있어, 사실상 이번 개편의 ‘핀셋 증세’ 기준선 역할을 해요. 본인 보유 주택의 시가가 이 경계선 근처에 있다면, 2027년 중간 단계부터 2028년 전면 시행까지의 일정을 미리 파악해두는 게 좋아요.
자주 묻는 질문
Q. 단일세율표는 언제부터 완전히 적용되나요?
2027년 중간 단계를 거쳐 2028년부터 주택 수와 관계없이 전면 적용됩니다.
Q. 시가 40억원이 왜 기준선으로 언급되나요?
공시가격 기준 과세표준이 25억원을 넘으면서 세율이 2.0%에서 3.0%로 뛰는 구간에 진입하기 시작하는 지점이기 때문입니다.
Q. 비거주자와 실거주자의 종부세 차이는 얼마나 나나요?
공제금액이 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 달라, 같은 시가라도 비거주자의 과세표준이 더 커서 세 부담이 더 이른 구간부터 발생합니다.
Q. 표에 나온 계산 금액이 실제 고지세액과 같나요?
아니요, 공정시장가액비율 확정치와 고령자·장기보유 세액공제 등에 따라 실제 금액은 달라질 수 있어 참고용으로만 활용해야 합니다.