강남 매물, 정확히 얼마나 늘었나

부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 8월 11일 기준 서울 아파트 매매 매물은 6만 2,789건으로, 세제개편안 발표일인 8월 3일(6만 409건)보다 2,380건(3.9%) 늘었습니다. 서울 25개 자치구 중 중랑구와 도봉구를 제외한 23개 구에서 매물이 증가했습니다.

특히 고가주택이 몰린 강남3구 증가폭이 두드러집니다. 서초구 6.2%, 강남구 6.1%, 송파구 1.5% 늘었고, 세 지역 합산으로는 1,137건(5.1%)이 불어났습니다. 용산·영등포구(각 5.6%), 성동·마포구(각 4.5%), 강서구(5.7%)도 함께 늘어, 한강변 주요 지역 전반에서 매도 물량이 확대되는 흐름이 나타났습니다.

실제로 얼마나 싸게 거래되고 있나

단지	최고가	최근 거래·호가
서초 아크로리버파크 84㎡	63억원(5월)	53억 9,000만원(8/6 거래)
강남 현대1·2차 131㎡	71억원	61억원 매물 등장

두 사례 모두 최고가 대비 9억~10억원 낮은 가격입니다. 현장 공인중개사에 따르면 세제개편안 발표 이후 60대 이상 장기 보유자들의 문의가 눈에 띄게 늘었는데, 대부분 당장 팔지 계속 보유할지를 저울질하는 단계라고 합니다.

그런데 전세는 왜 반대로 품귀인가

매매와 반대로 전세 매물은 같은 기간 2만 800건에서 2만 700건으로 0.5% 줄었습니다. 강남3구 중에서도 송파구가 6.1% 줄어 서울 평균보다 큰 폭으로 감소했고, 서초·강남구도 각각 1.9%, 1.3% 줄었습니다. 강남권 밖에서는 더 심한데, 서대문구는 일주일 새 전세 물건의 5.7%가 사라졌습니다.

단지별로 보면 체감이 더 큽니다. 동대문구 래미안엘리니티(1,048가구)는 전세 매물이 단 1건이고, 강동구 고덕자이(1,824가구)도 전세 매물이 1건뿐입니다. 물건이 없다 보니 호가도 오르는 추세입니다. 강남구 디에이치퍼스티어아이파크 전용 144㎡는 전세 호가가 18억원에서 20억원으로, 서초구 아크로리버파크 전용 130㎡는 35억원에서 37억원으로 올랐습니다.

같은 정책인데 왜 매매·전세가 반대로 움직이나

핵심은 세제개편안이 매도 심리는 자극했지만, 매수와 임대 공급 심리에는 각각 다르게 작용했다는 데 있습니다.

매매 시장은 다주택자 중과 완화와 고령층 이주 수요가 맞물려 매물이 늘어난 반면, 25억원 초과 고가 아파트는 대출이 2억원밖에 안 나올 정도로 규제가 강해 매수까지 이어지긴 쉽지 않은 상황입니다. 여기에 “앞으로 호가가 더 내려갈 수도 있다”는 기대 심리까지 겹쳐, 매물은 늘어도 거래는 신중하게 이뤄지고 있습니다.

전세 시장은 정반대 이유로 공급이 줄고 있습니다. 양도소득세 장기보유특별공제 한도가 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 단계적으로 축소될 예정인데, 양도차익이 큰 강남권 보유자일수록 세 부담을 줄이려면 직접 거주하는 게 유리해집니다. 즉 세 부담을 피하려고 집주인이 세입자를 내보내고 직접 들어가 사는 사례가 늘면서, 전세로 나올 물건 자체가 줄어드는 것입니다.

장기 보유자들, 앞으로 어떤 선택을 할까

전문가들은 강남 핵심지 주택은 대체재가 거의 없는 희소 자산이라, 세 부담이 늘어난다고 바로 매도하기보다 보유 유지, 실거주 전환, 증여 세 가지 선택지를 놓고 저울질하는 보유자가 많을 것으로 내다봅니다. 다만 이미 은퇴해 현금이 필요하거나 상속·증여 계획이 있는 경우엔 매도 가능성이 상대적으로 높아질 수 있다는 분석도 나옵니다.

실수요자 입장에서는 25억원 초과 고가 단지보다, 토지거래허가로 어차피 실거주해야 하는 마포·성동·광진·동작·강동 등 ‘한강벨트’ 내 30억원 이하 아파트가 상대적으로 접근하기 쉬운 선택지로 거론되고 있습니다.

출처: 뉴스핌 ‘강남 호가 10억 내릴 때 전세는 품귀…혼란에 빠진 서울 주택시장’ (2026.08.11 16:32 입력, 정영희 기자) · 원문 보기