서울 아파트 준공 49% 급감인데 착공은 36% 증가, 2~3년 뒤 시장을 결정할 숫자입니다

8월 31일 국토교통부가 2026년 7월 주택통계를 발표했습니다.

서울에서 전세든 매매든, 또는 투자 관점에서 부동산을 보고 계신 분들이라면 이번 통계는 반드시 직접 확인해야 할 숫자들이 담겨 있습니다.

저도 처음엔 “준공 줄었으면 전세가 오르겠지” 정도로 단순하게 봤습니다. 그런데 착공·분양·거래량·미분양을 같이 펼쳐놓고 보니, 숫자들이 서로 반대 방향을 가리키고 있었습니다. 이 괴리가 핵심입니다.

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준공은 절반 줄었는데, 착공은 왜 늘어난 걸까요

결론부터 말씀드리면, 이건 2~3년 시차 때문에 벌어지는 현상입니다. 지금 준공이 줄어든 건 2023~2024년 착공이 부진했던 결과이고, 지금 착공이 늘어난 건 2028~2029년 입주에 반영됩니다.

7월 한 달만 따로 보면 서울 아파트 착공이 5,574가구인데, 작년 7월은 278가구였습니다. 20배입니다. 그런데 이건 작년 7월이 비정상적으로 적었기 때문에 생긴 기저효과가 큽니다. 20배라는 수치에 흥분하기보다, 누적 기준 36% 증가를 기준으로 보는 게 현실적입니다.

한 가지 더 확인해야 할 숫자가 있습니다. 1~7월 서울 분양은 1만4,489가구로 작년보다 109.7% 늘었습니다. 전국 공동주택 분양도 12만8,019가구로 41.1% 증가했습니다.

분양은 2배 이상 늘었는데 매매 거래는 22% 줄었다는 건, 신규 분양 시장과 기존 주택 매매 시장이 분리되어 움직이고 있다는 뜻입니다. 분양은 2~3년 뒤 입주라는 시간 버퍼가 있어 금리 인상의 즉각적 영향을 덜 받지만, 기존 아파트 매매는 지금 당장 대출을 받아야 하니 직격탄을 맞습니다.

다만 7월 한 달만 보면 서울 분양도 716가구로 전달(2,396가구)보다 70.1% 급감했습니다. 분양 시장도 금리 인상 영향권에 들어오기 시작했다는 신호일 수 있습니다.

인허가도 보겠습니다. 7월 전국 인허가는 2만5,717가구로 전달보다 43.5%, 작년 동월보다 59.6% 증가했습니다. 서울 인허가는 7,979가구로 작년 동월 대비 95.1% 늘었고, 1~7월 누적으로는 2만8,634가구로 6.1% 증가했습니다. 반면 전국 누적 인허가는 14만2,328가구로 오히려 7.9% 감소했습니다. 서울만 늘고 전국은 줄었다는 건, 지방 사업성이 악화되면서 서울에만 사업이 집중되고 있다는 뜻이기도 합니다.

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금리 3.00% 시대, 거래 절벽과 월세 70%가 동시에 오고 있습니다

한국은행이 두 달 연속 기준금리를 인상해 연 3.00%까지 올렸습니다. 이 영향이 거래량에 그대로 나타나고 있습니다.

전국 매매가 소폭 감소인데 서울 아파트만 유독 낙폭이 큽니다. 수도권 전체로 봐도 전달 대비 11.1% 감소했습니다.

그런데 더 주목해야 할 숫자는 월세 비중입니다.

1~7월 누적 기준 전국 월세 거래 비중이 68.3%, 서울은 69.7%입니다. 전년 같은 기간보다 6.5%포인트 늘었습니다.

서울에서 전월세 거래 10건 중 7건이 월세라는 뜻입니다.

제 경험상 이건 단순한 선호 변화가 아닙니다. 세 가지가 겹치면서 구조적으로 월세 전환이 가속화되고 있습니다.

1) 준공이 절반 줄면서 신규 전세 매물 자체가 감소
2) 금리 인상으로 전세대출 이자 부담 증가, 세입자 입장에서 전세 메리트 하락
3) 집주인 입장에서도 금리가 높으면 전세보증금 운용 수익보다 월세 수입이 유리

양쪽 모두 월세 방향으로 기울어지는 구조입니다. 전세 시대의 축소가 데이터로 확인되고 있습니다.

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악성 미분양 85%가 지방, 서울과 지방은 완전히 다른 시장입니다

7월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8,217가구로 전달보다 1.1% 늘었습니다.

여기서 ‘악성 미분양’이라 불리는 준공 후 미분양을 따로 보면 2만9,152가구인데, 전월 대비 2.1% 감소했습니다. 방향은 좋습니다. 그런데 지역별로 쪼개면 이야기가 달라집니다.

전체 준공 후 미분양의 약 85%인 2만4,708가구가 지방에 몰려 있습니다. 수도권은 오히려 5.3% 줄었고, 서울과 세종은 전월과 같은 수준을 유지했습니다.

대부분 지역에서 준공 후 미분양이 감소하는 추세지만, 전남·광주(+6.6%)와 제주(+1.1%)는 오히려 늘었습니다. 대구·부산·경남처럼 3천 가구 이상 쌓인 곳은 소화에 상당한 시간이 걸릴 가능성이 높습니다.

반대로 서울·수도권은 공급 부족이 심화되고 있습니다. 준공은 급감했고, 착공 증가분이 입주로 이어지는 데 2~3년이 걸리니, 그 사이 전세 매물 부족과 월세 전환 가속화가 동시에 진행될 가능성이 높습니다.

이 숫자들이 향후 2~3년 시장에 어떤 의미인지 정리합니다

전문가들은 서울·수도권의 주택 공급과 전월세 매물이 부족한 데다 이미 대출금리가 높은 수준이어서, 이번 금리 인상이 집값을 크게 끌어내리기는 어렵다고 보고 있습니다. 오히려 “거래 없는 보합”이 장기화될 가능성에 무게를 두고 있습니다.

제 판단에도, 지금 시장을 한마디로 정리하면 이렇습니다.

서울·수도권: 공급 부족(준공 -49%) + 금리 부담(3.00%) = 집값 급등도 급락도 어렵고, 거래 소강 속 전세→월세 전환 가속화. 착공이 늘어나고 있으므로 2028~2029년에는 공급 여건이 개선될 가능성이 있지만, 착공에서 준공까지 사업 지연·중단 리스크도 있어 그대로 이어진다는 보장은 없습니다.

지방: 공급 과잉(악성 미분양 85%) + 수요 위축(금리 인상) = 가격 하방 압력 지속. 미분양 소화 속도가 관건이며, 전남·광주·제주처럼 아직 증가 추세인 곳은 단기 투자에 적합하지 않습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

여러분의 주거·투자 계획에 이 숫자들은 어떤 의미로 다가오시나요.