왜 신축·구축 가격 차이가 더 벌어지나

2023년부터 이어진 원자재 가격 상승과 고금리로 착공이 계속 줄었고, 그 여파가 올해 본격적인 입주 물량 부족으로 나타나고 있습니다. 서울은 역대 최저 수준의 입주 물량이 예상되는 상황이라, 신규 공급이 사실상 막힌 셈입니다. 공급이 줄면 남아있는 신축의 희소가치는 더 커질 수밖에 없습니다.

시장에서는 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 표현이 다시 회자되고 있습니다. 단순히 입지 차이만이 아니라, 같은 동네 안에서도 단지 연식에 따라 가격이 갈리는 현상이 뚜렷해지고 있다는 뜻입니다. 커뮤니티 시설과 스마트 홈 시스템을 갖춘 신축 대단지로 수요가 몰리는 반면, 노후 단지는 정비사업 속도에 따라 앞으로의 가치가 크게 갈릴 것으로 보입니다.

1기 신도시 재정비, 어디가 주목받나

올해는 1기 신도시 재정비가 본격 궤도에 오르는 시점입니다. 특별법에 따라 선정된 선도지구들이 이주 계획과 특별정비구역 지정에 들어가면서 기대감이 커지고 있습니다.

지역	단지	주목 포인트
분당	시범현대 등 통합 재건축	최고 68층, 5,200가구 하이엔드 단지로 교통·학군·상권 대장 입지
일산	후곡마을	GTX-A 킨텍스역과 학원가 프리미엄
평촌	꿈마을민백	높은 주민 동의율과 빠른 사업 속도
산본·중동	주공6·7단지, 한라마을	GTX-C 노선과 역세권 고밀 개발 혜택

다만 재정비 기대감이 크다고 해서 일정이 빠르게 진행되는 건 아닙니다. 사업시행계획인가 이후에도 관계기관 협의·심의, 관리처분계획 수립·인가 등 여러 절차가 남아있어, 선도지구로 지정됐다고 해서 이주·입주 시점을 성급하게 확정 짓기는 어렵다는 게 전문가들의 공통된 의견입니다.

3기 신도시와 GTX, 수도권 지도를 다시 그리다

3기 신도시는 인천계양 첫 입주와 하남교산 본청약이 진행되며 실거주지로 변모하고 있습니다. 여기에 GTX-A 노선 완전 개통이 가시화되면서 수도권 주거 지도가 다시 재편될 전망입니다. 다만 GTX-A는 최근 삼성역 구간 철근 누락 이슈로 전 구간 개통 시점이 불투명해진 상태라, 개통 지연 가능성까지 함께 감안하고 접근할 필요가 있습니다.

지방은 어디가 주목받나

지방 시장은 신축 희소성과 산업 클러스터가 결합된 거점 도시를 중심으로 선별적 반등이 예상됩니다. 부산은 입주 물량 급감 속에 평지 대단지 신축이 시장을 주도할 것으로 보이고, 강릉은 경강선 직결과 산업 육성 호재가 맞물리며 해안가 하이엔드 주거벨트 가치 상승이 전망됩니다. 청주는 대규모 산업단지 입주, 대전은 반도체 산단과 트램 착공에 힘입어 신축 강세가 예상됩니다.