지금까지 종부세는 “몇 채 가지고 있는가”가 기준이었어요. 10억원짜리 주택 3채를 가진 사람과 30억원짜리 주택 1채를 가진 사람이 서로 다른 세율표를 적용받는 구조였는데, 정부는 이런 형평성 문제를 해소하겠다며 과세 기준 자체를 ‘주택 수’에서 ‘전체 주택가액’으로 바꾸기로 했습니다.

재정경제부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 이 내용을 담은 ‘2026년 세제개편안’을 의결했습니다. 실거주 1주택자의 부담은 낮추고, 고가·비거주·다주택 보유자에게 주던 공제 혜택은 축소하는 방향이에요.

거주하는 1세대 1주택자 기준으로 시가 20억원(공시가격 14억원) 미만 주택은 종부세를 아예 내지 않아도 돼요. 20억~30억원 구간은 지금보다 세금이 줄어들고, 30억원 이상부터는 세율 인상으로 세액이 커지기 시작합니다. 특히 40억원(공시가격 28억원)부터는 중과가 적용되는 이른바 ‘핀셋 증세’ 구간이에요. 이 개편으로 최소 16만 8,000호의 세 부담이 늘어날 것으로 전망됩니다.

종부세 세율 체계는 2027년 중간 단계를 거쳐 2028년부터 주택 수와 관계없이 과세표준 구간별 단일세율표가 적용돼요.

실거주 1주택 공제는 14억원, 비거주 1주택 공제는 9억원으로 조정됩니다. 개편에 따른 종부세 세수 증가분은 농어촌특별세를 제외하고 2027년 8,000억원, 2028년 1조 1,000억원, 2029년 3,000억원 등 총 2조 2,000억원으로 추산됐어요.

양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)도 큰 폭으로 개편돼요. 지금까지는 1세대 1주택자가 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%씩, 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었는데, 앞으로는 이 구조가 거주 중심으로 재편됩니다.

즉 2029년부터는 10년 이상 실제 거주해야만 최대 공제율 80%를 받을 수 있게 돼요. “살아야 공제받는다”는 구조로 완전히 바뀌는 셈이에요.

더 중요한 변화는 공제 금액 자체에 상한이 생긴다는 점이에요. 최대 공제율 80%는 유지되지만, 공제받을 수 있는 금액 자체가 2028년 최대 20억원, 2029년부터는 10억원으로 제한됩니다. 예를 들어 공제 대상 양도차익이 30억원이라면, 공제율 80%를 적용한 금액은 24억원이에요. 현행 제도에서는 이 24억원을 전부 공제받을 수 있지만, 2029년 이후에는 10억원만 인정되고 나머지 14억원은 과세 대상으로 남게 됩니다.

서초구 래미안퍼스티지, 16억원 취득 → 56억원 매도, 10년 거주 가정

서울경제신문이 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 분석한 결과, 10년 내내 거주한 1세대 1주택자라 하더라도 양도차익이 크면 세금이 급격히 늘어나는 것으로 나타났어요. 이 사례에서는 2029년 이후 세금이 현행 대비 약 4배 가까이 뛰는 것으로 계산됐습니다.

보유세 강화로 매물이 시장에 묶이는 것을 막기 위해, 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2027년과 2028년 한시적으로 완화됩니다. 정부가 세 부담을 높이는 동시에, 급격한 매물 잠김을 방지하려는 절충안을 함께 내놓은 셈이에요.