지금 이 글을 찾고 계신 분이라면

서울이나 광역시에 집 한 채(또는 여러 채)를 갖고 있는데, 지방에 소액으로 세컨드하우스나 투자용 주택을 하나 더 살까 고민하다가 “다주택자로 잡히면 종부세 폭탄 아닌가”라는 걱정에 이 글을 찾으셨을 겁니다. 저도 처음 개편안 기사를 봤을 때는 “인구감소지역 아니면 못 받는 거 아니야?”라고 단정했는데, 다시 확인해보니 그 전제 자체가 이번에 바뀌었습니다.

지방 저가주택 특례, 정확히 뭐가 바뀌었나요?

결론부터 말씀드리면, 적용 대상 지역이 넓어졌습니다. 정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 광역시를 제외한 비수도권 전체 지역의 공시가격 4억원 이하 주택이면 지방 저가주택 특례를 받을 수 있습니다. 취득기한도 기존 2026년 말에서 2029년 말까지 3년 연장됩니다. 다주택자도 요건을 갖춘 지방 주택을 취득하면 종부세 주택수 산정과 양도세 다주택 중과 대상에서 해당 주택을 제외받을 수 있습니다.

처음엔 인구감소지역만 되는 줄 알았습니다

기존 제도부터 짚어보겠습니다. 지금까지 시행 중인 지방 저가주택 특례는 두 갈래였습니다.

1. 일반 지방 저가주택: 공시가격 4억원 이하, 비수도권 광역시·특별자치시(읍면 제외) 외 지역 + 경기 가평·연천, 인천 강화·옹진 소재 1주택 → 종부세 주택수 제외
2. 인구감소(관심)지역 주택: 비수도권 인구감소지역은 기준시가 9억원, 관심지역은 4억원 이하 → 2024~2026년 12월 31일 취득분에 한해 종부세·양도세 특례

처음엔 “결국 인구감소지역으로 지정된 곳만 혜택받는 거구나”라고 단순하게 정리했는데, 다시 찾아보니 1번 항목은 애초에 인구감소지역 지정 여부와 무관하게 비수도권 저가주택이면 적용되고 있었습니다. 이번 개편은 그 1번 항목의 지역 범위를 더 넓히고 다주택자 요건 예외를 강화하는 방향입니다.

기존 제도와 신규 확대, 표로 정리해봤습니다

종부세와 양도세, 실제로 얼마나 달라지나요?

정확한 세액은 개인별 공시가격·연령·보유기간에 따라 산정방식이 복잡해 딱 떨어지는 숫자를 드리긴 어렵습니다. 다만 기본공제 기준 차이만으로도 체감 효과를 가늠해볼 수 있습니다.

공제 기준에서만 3억원 차이가 발생하는 셈이고, 여기에 다주택 중과세율까지 얹히면 실제 세 부담 차이는 더 벌어질 가능성이 높습니다. 양도세 쪽에서는 지방 저가주택을 주택수에서 제외받으면 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과세율(기본세율에 최대 20~30%p 가산) 적용을 피할 수 있습니다. 다만 기존 보유 주택의 1세대 1주택 비과세 자체가 자동으로 유지되는 건 아니라는 점은 구분해야 합니다.

지방 저가주택, 그래도 단점은 없을까요?

장점만 보고 뛰어들기 전에 아래 부분은 꼭 확인하시길 권합니다.

• 매년 재신청 필요: 종부세 특례는 매년 9월 16일~30일 관할 세무서에 주택수 산정 제외 신청을 해야 합니다. 누락 시 다주택자 세율로 고지서가 나옵니다.
• 공시가격 변동 리스크: 취득 당시 4억원 이하였더라도, 종부세는 매년 과세기준일(6월 1일) 공시가격을 기준으로 판단해 특례 대상에서 빠질 수 있습니다.
• 기준 시점 차이: 양도세는 취득시점, 종부세는 매년 재판정이라는 점을 혼동하지 않아야 합니다.

이런 사후관리 요건 때문에, 제 경험상 지방 저가주택 특례는 “사두고 잊어버리는” 상품이 아니라 매년 한 번씩 공시가격과 신청 기한을 챙겨야 하는 상품으로 접근하시는 게 맞습니다.

자주 묻는 질문

출처: 반도건설 웹진 ARCHIVE B(2026.08) · KB의 생각(2026.08.07) · 국세청 1세대 1주택자 주택수 산정 제외 특례 안내