무주택 서울 시민이라면 한 번쯤 이름을 들어봤을 장기전세주택. 시세보다 훨씬 낮은 보증금으로 최장 20년까지 살 수 있다는 점 때문에 인기가 높았던 제도인데, 내년부터 최초 입주자들의 20년 만기가 차례로 돌아오면서 예상치 못한 논란이 불거지고 있습니다.

저도 이 제도를 알아보다가 퇴거자 중 실제 내 집을 마련한 비율이 7.9%라는 수치를 보고, 20년이라는 시간이 생각만큼 자금 마련에 넉넉한 시간이 아니었다는 걸 다시 확인했습니다.

장기전세 20년 만기, 왜 지금 문제가 되나

장기전세주택은 무주택 시민이 주변 시세보다 낮은 보증금을 내고 2년마다 계약을 갱신해 최장 20년간 거주할 수 있는 공공주택 제도입니다. 2007년 오세훈 서울시장 재임 당시 처음 도입됐고, 내년부터 초기 입주자들의 20년 거주 기간이 하나둘 끝나기 시작합니다.

문제는 만기를 앞둔 일부 입주민들이 계약 연장, 사실상 무기한 거주를 요구하고 나섰다는 점입니다. 서울시 공공임대주택 임차인 권익증진위원장은 방송에 출연해 20년 이후는 “정책 결정권자의 재량 사항”이라는 입장을 밝혔습니다.

지금 시세 대비 보증금은 얼마나 낮았나

강남의 한 장기전세에 보증금 3억원으로 10년 넘게 거주 중인 입주민은 “떠난다는 것은 상상을 못 했다”며, 같은 시기 공공분양을 받은 사람들과 자산 격차가 크게 벌어졌다는 점을 논란의 핵심 배경으로 들었습니다.

서울시가 만기를 그대로 적용하려는 이유

반대 논리도 명확합니다. 장기전세는 애초 분양 전환을 전제로 공급된 주택이 아니고, 입주자 모집 공고에도 분양 전환되지 않는 공공주택이라는 점이 명시돼 있었습니다.

투미부동산컨설팅 김제경 소장은 20년이라는 기한을 미리 알고 있었기 때문에 그 기간 동안 자금을 모아 내 집 마련을 준비하도록 설계된 제도였을 것이라며, 기존 임차인이 계속 거주하면 새로 들어올 무주택자가 못 들어오게 된다는 점을 지적했습니다. (서울신문, 2026.08.24)

실제로 앞선 표에서 보듯 퇴거자의 92.1%는 내 집을 마련하지 못한 채 다른 곳으로 떠났고, 평균 거주기간도 20년의 절반에 못 미치는 9.92년이었습니다.

신혼부부용 ‘미리내집’과는 뭐가 다른가

형평성 논란도 함께 나옵니다. 최근 도입된 신혼부부 대상 장기전세 ‘미리내집’은 출산 등 일정 요건을 충족하면 거주 중인 주택을 시세보다 낮은 가격에 우선 매수할 수 있는 기회가 주어집니다. 반면 기존 장기전세는 분양 전환이 원천적으로 불가능합니다.

서울시는 내년부터 만기가 돌아오는 기존 물량 일부를 미리내집 등 신규 수요자에게 돌릴 계획이라고 밝혔습니다. 기존 입주민의 주거 안정과 신규 무주택자의 입주 기회를 어떻게 조율할지가 내년 본격적인 쟁점이 될 전망입니다.

자주 묻는 질문

출처: 서울신문 – “3억 전세로 강남 20년 살고…무기한 살게 해달라 논란” (2026.08.24)