전세와 월세, 뭐가 더 이득인지 다들 궁금해합니다
이사를 앞두고 있으면 한 번쯤 하게 되는 고민이 있습니다. “전세자금대출 받아서 전세로 갈까, 아니면 그냥 월세로 살면서 목돈은 다른 데 굴릴까.” 인터넷에는 “전세가 이득이다”, “요즘은 월세가 낫다”는 이야기가 둘 다 넘쳐나는데, 정작 숫자로 정리된 글은 많지 않았습니다. 그래서 직접 조건을 넣어 5년 기준으로 시뮬레이션해봤습니다.
시뮬레이션 조건부터 정리하겠습니다
같은 조건의 집이라고 가정했을 때 보통 이런 식으로 선택지가 갈립니다.
- 전세 선택 시: 전세보증금 3억원, 본인자금 6,000만원 + 전세자금대출 2억 4,000만원(연 3.1%, 이자만 납부)
- 월세 선택 시: 보증금 3,000만원, 월세 70만원
이자율 3.1%는 전세자금대출 시중은행 평균 수준을 기준으로 잡았습니다. 실제로는 버팀목전세자금대출이나 청년전세자금대출처럼 1%대 저리 상품을 받을 수도 있어서, 본인 조건에 맞는 정확한 금리는 직접 계산기로 확인하는 걸 추천드립니다.
5년간 순수 주거비용부터 비교해보겠습니다
| 구분 | 전세자금대출 | 월세 |
|---|---|---|
| 보증금/자기자본 | 6,000만원(본인) + 2억 4,000만원(대출) | 3,000만원(보증금) |
| 월 부담액 | 약 62만원(이자만 납부 기준) | 70만원 |
| 5년 총 주거비용 | 약 3,720만원 | 4,200만원 |
| 계약 종료 시 회수 금액 | 전세보증금 3억원 그대로 회수 | 보증금 3,000만원 그대로 회수 |
단순히 5년간 나가는 돈만 보면 전세 쪽이 480만원 정도 적게 듭니다. 매달 8만원 차이가 5년 쌓이면 이 정도 격차가 생깁니다.
그런데 여기서 끝나면 반쪽짜리 비교입니다
전세는 본인자금 6,000만원이 보증금에 묶입니다. 월세는 보증금이 3,000만원뿐이라 나머지 3,000만원을 다른 곳에 굴릴 수 있습니다. 이 여유자금을 연 3% 정도 되는 예·적금이나 안전자산에 5년간 넣어뒀다고 가정하면 어떻게 될까요.
3,000만원을 연 3% 복리로 5년간 굴리면 세전 기준 약 478만원의 이자수익이 생깁니다.
두 시나리오를 최종 비교하면
| 구분 | 전세자금대출 | 월세 |
|---|---|---|
| 5년 순수 주거비용 | 약 3,720만원 | 약 4,200만원 |
| 여유자금 운용 수익 | 해당 없음(자금이 보증금에 묶임) | 약 478만원(3,000만원 운용 가정) |
| 사실상 5년 총 손익 | -3,720만원 | -4,200만원 + 478만원 = -3,722만원 |
숫자만 놓고 보면 두 시나리오의 5년 후 손익 차이는 2만원 수준으로, 사실상 거의 비슷하게 나옵니다. “전세가 무조건 이득”이라는 통념과 달리, 월세 선택 시 남는 여유자금을 제대로 굴리기만 하면 격차가 확 줄어드는 셈입니다.
물론 이건 하나의 예시일 뿐입니다. 대출 금리, 전세보증금 규모, 여유자금 운용 수익률에 따라 결과는 크게 달라집니다. 본인 조건으로 직접 돌려보고 싶다면 계산기에 실제 대출금액과 금리를 넣어 월 이자와 총 상환액부터 확인해보시는 걸 추천드립니다.
실제로 계산기를 돌려보면서 느낀 점
계산기에 금리를 1.2%(청년전세자금대출 수준)로 바꿔서 넣어보면 월 이자 부담이 확 줄어듭니다. 같은 2억 4,000만원 기준으로 연 1.2%면 월 이자가 24만원 수준까지 내려가는데, 이 경우엔 전세 쪽이 월세보다 훨씬 유리해집니다. 결국 이 시뮬레이션에서 가장 중요한 변수는 “내가 받을 수 있는 전세자금대출 금리가 몇 %인가”라는 뜻입니다. 저금리 정책자금 대상이 되는지 여부에 따라 계산 결과가 완전히 뒤집힐 수 있으니, 이 부분부터 먼저 확인해보시길 권해드립니다.
리스크도 함께 짚어보겠습니다
- 전세는 임대인의 보증금 미반환 리스크가 있습니다. 전세보증보험 가입 여부를 꼭 확인하세요.
- 전세자금대출은 변동금리 상품이 많아, 5년 사이 금리가 오르면 이자 부담이 커질 수 있습니다.
- 월세의 여유자금 운용 수익은 가정일 뿐이며, 실제로 투자하지 않고 그냥 소비해버리면 이 시뮬레이션의 전제 자체가 무너집니다.
- 전세 대출 한도와 월세 대비 실제 매물 조건은 지역마다 차이가 큽니다.
핵심 요약표
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 핵심 수치 | 3.1% 기준 5년 손익 차이는 약 2만원 수준(거의 동일) |
| 투자 포인트 | 여유자금을 실제로 굴리느냐가 승부처 |
| 변수 | 대출 금리(1%대 정책자금 vs 3%대 시중은행)에 따라 결과 완전히 달라짐 |
| 리스크 | 보증금 미반환, 변동금리 인상, 여유자금 미운용 |
| 결론 | 저금리 대출 대상이면 전세, 아니면 큰 차이 없음 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세자금대출 금리는 어떻게 확인하나요? 버팀목전세자금대출, 청년전세자금대출 같은 정책 상품은 주택도시기금 홈페이지에서 소득·자산 요건을 확인할 수 있고, 일반 시중은행 전세대출은 은행 앱이나 영업점에서 개인별 우대금리를 확인하는 게 정확합니다.
Q2. 여유자금을 꼭 투자해야 이득인가요? 그냥 통장에 넣어두기만 해도 되지만, 그 경우 이 시뮬레이션의 월세 쪽 수익(478만원)은 발생하지 않습니다. 최소한 예·적금 수준으로라도 굴려야 비교가 의미 있습니다.
Q3. 전세보증금을 못 돌려받을 위험은 없나요? 있습니다. 그래서 전세보증보험(HUG, SGI서울보증 등) 가입 여부를 계약 전에 꼭 확인해야 합니다. 이 리스크를 계산에 넣지 않으면 전세의 실제 위험이 과소평가됩니다.
Q4. 변동금리라서 5년 사이 이자가 오르면 어떻게 되나요? 금리가 1%p만 올라도 2억 4,000만원 기준 연 이자 부담이 240만원 늘어납니다. 이 시뮬레이션은 고정 3.1%를 가정한 것이라, 실제로는 금리 변동 시나리오도 함께 고려해야 합니다.
Q5. 계산기로 직접 확인하려면 어떻게 하나요? 대출금액과 금리, 대출 기간만 입력하면 월 이자와 총 상환액이 바로 나옵니다. 아래 링크에서 본인 조건을 넣어 확인해보세요.