2026년 12월 31일 마감
상생임대주택 특례, 올해 안에 계약해야 삽니다
3줄 요약
· 임대료를 5% 이내로 올리거나 동결하고 재계약(상생임대차계약)하면, 나중에 그 집을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 거주요건 2년이 면제됩니다.
· 이 특례를 받으려면 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 합니다.
· 2026년 세제개편안으로 “계약 종료 후 언제까지 팔아야 하는지”까지 새로 정해졌습니다 — 놓치면 혜택이 통째로 날아갈 수 있습니다.
· 이 특례를 받으려면 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 합니다.
· 2026년 세제개편안으로 “계약 종료 후 언제까지 팔아야 하는지”까지 새로 정해졌습니다 — 놓치면 혜택이 통째로 날아갈 수 있습니다.
상생임대주택 특례가 정확히 뭔가
집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받으려면 원칙적으로 2년 거주 요건을 채워야 합니다. 그런데 세입자를 두고 있어 실거주를 못 했더라도, 임대료를 착하게 올린 집주인이라면 이 2년 거주 요건을 면제해주는 게 상생임대인 제도입니다. 장기보유특별공제(표2) 산정 시 거주요건도 함께 면제됩니다.
다만 혜택은 최종적으로 양도하는 1주택에만 적용됩니다. 여러 채를 상생임대로 운영했더라도 전부 면제되는 게 아니라, 마지막에 파는 그 집만 해당합니다.
다만 혜택은 최종적으로 양도하는 1주택에만 적용됩니다. 여러 채를 상생임대로 운영했더라도 전부 면제되는 게 아니라, 마지막에 파는 그 집만 해당합니다.
받으려면 뭘 갖춰야 하나
1
직전 임대차계약 대비 보증금·임대료 인상률이 5% 이내일 것
2
2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이에 계약을 체결하고 계약금까지 실제로 지급받았을 것
3
직전 임대차 계약의 임대 기간이 1년 6개월 이상이었을 것
4
이번에 새로 맺은 상생임대차계약으로 2년 이상 실제 임대할 것
상생임대 개시 시점에 다주택자였더라도, 최종적으로 그 집을 양도할 때 1주택 요건만 충족하면 특례 적용이 가능합니다. 등록임대사업자의 임대주택도 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
2026년 개편으로 새로 생긴 함정 — “언제까지 팔아야 하나”
기존에는 위 요건만 채우면 언제 팔든 혜택을 받을 수 있었습니다. 그런데 2026년 세제개편안으로 양도기한 요건이 새로 생겼습니다. 계약을 잘 채워놓고도 팔 타이밍을 놓치면 혜택이 사라질 수 있다는 뜻입니다.
| 상생임대차계약 종료 시점 | 이 안에 양도해야 혜택 유지 |
|---|---|
| 2026년 12월 31일 이전 종료 | 2027년 12월 31일까지 양도 |
| 2027년 1월 1일 이후 종료 | 계약 종료일로부터 1년 이내 양도 |
놓치기 쉬운 포인트
거주요건 면제를 받아도, 12억 원 초과 고가주택이라면 장기보유특별공제(표2) 자체가 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 축소되고 2029년 1월 1일부터는 아예 사라지는 별도 개편이 함께 진행됩니다. 상생임대 혜택과 장특공제 개편은 서로 다른 트랙이라, 두 가지를 같이 계산해야 실제 절세 효과를 정확히 알 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 이미 임대료를 5% 넘게 올려서 재계약했다면 방법이 없나요?
해당 계약으로는 특례를 받을 수 없습니다. 다만 이후 재계약(갱신) 시점에 5% 이내 인상 조건을 새로 충족하면 그 계약부터 특례 대상이 될 수 있습니다.
해당 계약으로는 특례를 받을 수 없습니다. 다만 이후 재계약(갱신) 시점에 5% 이내 인상 조건을 새로 충족하면 그 계약부터 특례 대상이 될 수 있습니다.
Q. 여러 채를 임대 중인데, 다 특례를 받을 수 있나요?
아닙니다. 최종적으로 양도해 1세대 1주택 비과세를 적용받는 그 한 채에만 거주요건 면제가 적용됩니다.
아닙니다. 최종적으로 양도해 1세대 1주택 비과세를 적용받는 그 한 채에만 거주요건 면제가 적용됩니다.
Q. 계약갱신청구권을 행사한 갱신 계약도 인정되나요?
요건(인상률 5% 이내, 기간 등)을 충족하면 상생임대차계약으로 인정될 수 있습니다. 다만 세부 사례별 판단이 달라질 수 있어 계약 전 세무사·국세청 문의로 확인하시는 게 안전합니다.
요건(인상률 5% 이내, 기간 등)을 충족하면 상생임대차계약으로 인정될 수 있습니다. 다만 세부 사례별 판단이 달라질 수 있어 계약 전 세무사·국세청 문의로 확인하시는 게 안전합니다.
본 내용은 2026년 8월 발표된 세제개편안을 기준으로 정리한 것으로, 국회 심의 과정에서 세부 내용이 수정될 수 있습니다. 실제 적용 여부는 계약 전 세무 전문가 상담을 권해드립니다.