3줄 핵심 요약
✓ 청와대가 7월 27일 양도세 장기보유특별공제(장특공제)에 “한도 설정”을 검토 중이라고 공식 발언
✓ 현행 제도는 1세대1주택자가 최대 80%까지 공제받는 데 금액 상한이 없어, 고가주택일수록 절대 공제액이 커지는 구조
✓ 국세청장도 “과하게 역진적”이라 지적한 상태 — 구체 한도 금액은 미정이나, 방향성은 이미 확정된 분위기
왜 이 논의가 지금 나왔는가
7월 23일 이재명 대통령 주재로 열린 ‘부동산정책 국민 대토론회’ 직후, 청와대 김용범 정책실장이 27일 라디오 인터뷰에서 양도세 장특공제 한도 설정을 검토하고 있다고 밝혔습니다. 같은 시점에 임광현 국세청장도 SNS를 통해 “현행 장특공제는 과하게 역진적”이라는 표현을 썼습니다.
여기서 “역진적”이라는 단어가 핵심입니다. 일반적인 세금은 소득이나 자산이 클수록 세율이 높아지는 누진 구조를 지향하는데, 지금의 장특공제는 반대로 작동한다는 지적입니다. 왜 그런지 구조를 뜯어보면 이해가 됩니다.
현재 구조 — 왜 “역진적”이라는 비판이 나오는가
장특공제는 1세대1주택자가 일정 기간 보유·거주한 주택을 팔 때, 양도차익(판 값과 산 값의 차이)에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 현재는 보유·거주 요건을 채우면 최대 80%까지, 금액 한도 없이 공제됩니다.
문제는 이 “80%”가 비율이라는 점입니다. 양도차익 5억원인 집도, 양도차익 30억원인 집도 똑같이 80%를 공제받습니다. 그런데 공제받는 절대 금액(원 단위)은 양도차익이 클수록 훨씬 커집니다. 결국 더 비싼 집을 팔수록 세금을 더 크게 아끼는 구조가 되는 셈이고, 이 부분이 “역진적”이라는 비판의 근거입니다.
직접 계산 — 양도차익 규모별 공제액 차이
1세대1주택자가 10년 이상 보유·거주해 80% 공제를 최대로 받는다고 가정하고, 양도차익 규모별로 실제 공제되는 금액을 비교하면 이렇게 벌어집니다.
| 양도차익 | 장특공제(80%) 금액 | 과세 대상으로 남는 금액 |
|---|---|---|
| 5억원 | 4억원 | 1억원 |
| 10억원 | 8억원 | 2억원 |
| 20억원 | 16억원 | 4억원 |
| 30억원 | 24억원 | 6억원 |
양도차익이 6배 커지는 동안(5억→30억), 공제받는 금액도 정확히 6배(4억→24억) 커집니다. 같은 80%라는 비율이지만, 고가주택일수록 절세 효과의 절대 규모는 훨씬 크다는 걸 숫자로 보면 명확합니다.
가상 시나리오 — 한도가 생기면 어떻게 달라지는가
정부가 아직 구체적인 한도 금액을 발표하지 않았기 때문에, 아래는 어디까지나 이해를 돕기 위한 가상의 예시입니다. 예를 들어 공제 한도가 10억원으로 설정된다고 가정하면 결과는 이렇게 바뀝니다.
| 양도차익 | 현행(한도 없음) 공제액 | 가상 한도(10억원) 적용 시 공제액 | 과세표준 증가분 |
|---|---|---|---|
| 5억원 | 4억원 | 4억원 (영향 없음) | 0원 |
| 10억원 | 8억원 | 8억원 (영향 없음) | 0원 |
| 20억원 | 16억원 | 10억원 | +6억원 |
| 30억원 | 24억원 | 10억원 | +14억원 |
이 가상 계산에서 보듯, 한도가 도입돼도 양도차익이 크지 않은 다수의 1세대1주택자는 영향이 없습니다. 영향은 양도차익 자체가 매우 큰 초고가주택 처분 사례에 집중됩니다.
그래서 내 돈에 어떤 영향이 있는가
단기 영향: 아직 한도 금액도, 시행 시점도 정해지지 않았습니다. 지금 당장 매도 계획을 바꿀 단계는 아닙니다.
장기 영향: 방향성 자체는 이미 정부 내에서 공감대가 형성된 것으로 보입니다. 초고가주택을 보유한 1세대1주택자라면, 장특공제 한도가 확정·시행되기 전과 후의 세 부담 차이를 미리 가늠해볼 필요가 있습니다.
예상되는 부작용: 다주택자 매물 유도를 위한 “퇴로” 마련도 같이 검토되고 있다는 점이 흥미롭습니다. 즉 이번 개편은 고가주택 세 부담만 강화하는 게 아니라, 동시에 다주택자가 시장에 매물을 내놓게 유도하는 정책 패키지로 설계되고 있는 것으로 해석됩니다.
이런 사람은 이렇게
초고가 1세대1주택자로 매도를 고민 중이라면 — 한도 확정 발표 시점을 주시하되, 시행 전 매도가 유리한지는 개인별 양도차익 규모와 다른 세제(종부세 등) 변화까지 종합해서 판단해야 합니다. 성급하게 결정할 사안은 아닙니다.
다주택자로 처분을 고려 중이라면 — 보유세 강화와 함께 “퇴로” 마련 논의가 같이 진행 중이라, 두 정책이 어떻게 맞물려 발표되는지 함께 지켜보는 게 좋습니다.
실거주 목적의 일반 1주택자라면 — 이번 개편은 양도차익 규모가 매우 큰 초고가주택에 집중되는 논의라, 대다수 실수요자에게 미치는 영향은 제한적일 가능성이 높습니다.
FAQ
Q1. 장특공제 한도가 벌써 확정됐나요? 아니요. 7월 27일 시점에서는 “검토 중”이라는 정부 발언만 있고, 구체적인 한도 금액이나 시행 시점은 발표되지 않았습니다.
Q2. 지금 집을 팔면 손해인가요? 아직 제도 변경 전이므로 현행 기준(한도 없는 80% 공제)이 그대로 적용됩니다. 다만 향후 발표 시점을 앞두고 있다는 점은 매도 타이밍을 고려하는 분들이 참고할 변수입니다.
Q3. 초고가주택 기준은 얼마인가요? 이 기준 역시 아직 확정되지 않았습니다. 정부는 여론조사와 토론회 의견을 종합해 기준을 마련 중이라고 밝혔습니다.
Q4. 다주택자에게도 이 개편이 적용되나요? 장특공제 한도 논의는 주로 1세대1주택자의 고가주택 처분에 초점이 맞춰져 있습니다. 다주택자는 별도로 보유세 강화 및 매도 “퇴로” 마련 방안이 함께 검토되고 있습니다.
Q5. 왜 국세청장까지 나서서 이 문제를 지적했나요? 현행 제도가 고가주택일수록 절대적인 절세 효과가 커지는 구조적 특성 때문에, 과세 형평성 측면에서 문제 제기가 계속돼 왔습니다. 이번 국민 대토론회를 계기로 공론화가 본격화된 것으로 보입니다.
결론
양도세 장특공제는 현재 1세대1주택자에게 최대 80%까지 금액 한도 없이 공제되는 구조입니다. 이 때문에 양도차익이 클수록 절대 공제액도 커지는 역진적 특성이 있다는 지적이 정부 내에서 공식화됐고, 한도 설정이 검토되고 있습니다. 다만 구체적인 한도 금액과 시행 시점은 아직 미정이라, 관련 발표를 지켜보며 판단할 시점입니다.
출처
- 한국일보, “고가 ‘똘똘한 한 채’ 세 부담 커지나… 靑 ‘장특공제 한도 설정 검토'” (2026.07.27)
- 헤럴드경제, “김용범 ‘장특공제 한도설정·다주택자 보유세 퇴로 등 고민'” (2026.07.27)
- 파이낸셜뉴스, “김용범 ‘장특공제 한도 설정·다주택자 퇴로 등 정책 반영 고민'” (2026.07.27)